2018년 9월 13일 부동산대책 전체내용 및 개인적 생각

이번 2018년 9월 13일에 정부가 발표한 913 부동산대책에 대한 내용 및 개인적인 생각을 덧붙여서 포스팅하였습니다.

이번 913 부동산대책의 주요내용은 다음과 같습니다.

1. (종합부동산세) 고가주택 세율 인상(과표 3억원 초과구간 +0.20.7%p), 3주택이상자 / 조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.11.2%p)

   - 세부담 상한 상향 (조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150=>300%)

2. (다주택자) 2주택이상세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주 택 구입에 주택담보대출 금지 등

    - 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화

      (종전주택 3년에서 2년이내 처분해야함)

3. (주택임대사업자) 투기지역 / 투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화

    - 조정대상지역 주택취득 / 임대등록시 양도세 중과 / 종부세 과세

4. (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화

    - (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)를 통해 공급 확대

5. (조세정의) 종합부동산세 공정시장가액비율 추가 상향조정

    - (현 80% => 연 5%씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화

6. (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화 (5~10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 소급 조절 등

그럼 부동산대책 내용을 좀 더 자세하게 보도록 하겠습니다.

1. 현행 종합부동산세와 수정된 종합부동산세 비교

이번 종합부동산세의 적용시기는 2019년 1월 1일 납세의무가 성립하는 때부터 적용이 된다고 합니다.
종합부동산세는 공시가격이 9억원(시가 약 13억원)인 1주택자와 공시가격 6억원(시가 약 9억원)인 다주택을 소유한 자는 종합부동산세를 부담하지않습니다.
 그리고 종합부동산세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안을 마련한다고 합니다.

  지금부터는 제 개인적인 생각 및 의견입니다.
 현재 수정안 역시 당초 정부안과 크게 다르지 않습니다. 따라서 이번 부동산대책으로 인한 효과는 미비할 것이라는 생각이 듭니다. 그냥 세금만 더 많이 걷어가는 정책으로 밖에 보이지 않습니다.
 정말 현실적으로 효과를 보려고 한다면 주택수에 따른누진과세를 하여 세부담을 확실히 높여야만 실효를 거두리라고 생각합니다.
 그리고 이렇게 주택수에 따른 누진과세를 하게 될 경우에는 기간을 어느 정도 두고 정책을 시행하여 시장의 패닉을 방지해야 할 것입니다.
 따라서 이와같은 정책으로는 정책성공을 기대하기 어렵다고 생각되며 오히려 이러한 세부담 증가는 임차인에게 세부담이 가해져서 월세 및 전세가격이 올라갈 것이란 판단이 됩니다.

2. 주택구입 목적의 주택담보대출

2-1. 주택구입 목적의 주택담보대출

=> 대책발표 이후(9월 14일부터) 주택매매계약 체결건부터 적용

<주택구입 목적시 지역별 LTV 및 DTI 비율>

1. 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지

(LTV = 0)

2. 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지.

단, 예외 허용

• 추가 주택구입이 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용

* 예외허용 사유

① 기존주택 최장 2년이내 처분 조건

• 거주변경

• 결혼

• 동거봉양

• 부득이한 사유로 인한 규제지역으로의 이사(학교취학, 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요하는 질병의 치료 또는 요양, 학교폭력으로 인한 전학)

② 기존주택 보유 인정

• 부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가

• 부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 내집마련 목적으로 규제지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(단, 주택구입 후 세대분리 필요)

• 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양

• 분가, 세대분리없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우(단, 본인이 이를 명백하게 입증하는 경우)

3. 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지

• 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용

• 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용

* 예외허용 사유

① 기존주택 최장 2년이내 처분 조건

• 거주변경

• 결혼

• 동거봉양

• 부득이한 사유로 인한 규제지역으로의 이사(학교취학, 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요하는 질병의 치료 또는 요양, 학교폭력으로 인한 전학)

② 기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허

위의 2), 3)의 사례 관련해서 대출자의 약정 위반 사례 등이 발생시에는 주택관련 대출이 3년간 제한된다고 합니다. 
 이번 부동산대책 중에 잘된 점이라면 투기과열지구 및 투기지역과 조정대상지역에서도 1주택 보유세대와 고가주택 구입이더라도 예외적으로 LTV와 DTI가 허용이 되었다는 점인데 이는 긍정적으로 비춰집니다.

2-2. 생활안정자금 목적의 주택담보대출

=> 대책 발표 이후(9월 14일부터) 대출신청건부터 적용원칙

<생활안정자금목적시 지역별 LTV 및 DTI 비율>

1. 1주택세대는 현행과 동일한 LTV․DTI 비율 적용, 2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV․DTI 적용

* 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인(결과는 감독당국에 보고)

• (1주택세대) 연간 대출한도 미적용 (2주택이상세대) 1주택세대와 동일한 LTV·DTI 적용, 연간 대출한도 미적용

2. 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련

• 생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결

• 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적(예 : 3개월)으로 확인하여 주택구입 확인시 불이익 부과

• 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한

※ 국토부가 금융회사에 주택소유시스템(HOMS)을 통해 일일단위로 주택 소유 여부 등을 확인 및 제공하고, 연내 시스템 고도화 추진

(대출자가 대출신청시, 주택소유정보에 대한 열람을 동의한 경우에 한함)

2-3. 전세자금보증 및 대출

<공적 전세자금(주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사) 보증 제도 보완>

1. 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)

2. 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공

→ 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)

<보금자리론 소득기준>

(1) 기본(7천만)

(2) 맞벌이신혼부부(8천5백만)

(3) 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)

3. 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공

4. 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인

• 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수

• 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한(주금공, HUG)

* 단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능

※ 규정개정 이전에 전세대출보증을 이미 이용중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치 적용

ㅇ (주택보유요건 : 2주택이상자) 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용

ㅇ (소득요건 : 1주택자) 당초 요건(소득요건 無)에 따라 허용

2-4. 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

1. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화(소득세법 시행령 §159의3)

• (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용

  - (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용

2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용

• (적용시기) 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용

1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

2. 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축(소득세법 시행령 §155)

• (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도하면 양도세 비과세

• (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자(조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자)는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세

• (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

3. 주택임대사업자

3-1. 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

1. (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외

2. (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세 중과

   * (2주택)일반세율+10%p (3주택이상)일반세율+20%p

3. (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

   - 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

3-2. 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세

1. (현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)

2. (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세

3. (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

    - 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

3-3. 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설

1. (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면

   * 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하

   - 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)

      * ’18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용

   - 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대)

2. (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설

   - 임대개시시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용

3. (적용시기) 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

   - 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

3-4. 주택임대사업자 대출규제 강화

* 임대사업자가 이미 건축되어 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받을 경우에 적용

→ 주택을 새로 건축하여 임대주택을 신규공급하는 경우는 규제대상에서 제외

※ 시행시기 : 대책발표 이후(9월 14일부터) 주택매매계약체결건 또는 대출신청건부터 적용 원칙(세부 내용은 금융위 행정지도 참조)

1. 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40% 도입

    * (現) 금융회사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용

   - 특히, 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지

2. 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출 금지

    * 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용

3. 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지

    - 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검

    - 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인

    - 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)

4. 임대차 및 매매 변동사항

1. 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선

    - 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과

2. 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출 및 증여 등 조사 강화

<자금조달 계획서 신고항목>

3. 일부 인터넷커뮤니티 등을 통한 집주인의 호가담합, 중개업자의 시세왜곡, 공동의 시세조종 행위 등에 별도처벌 등 제재방안 마련(공인중개사법 개정 要)

4. 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14일 시행)

5. 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지의무 위반시 과태료를 상향

    * 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 추진(現 : 과태료 1천만원 이하)

6. 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화

    * 임대등록 정보와 건축물대장･주민등록･재산세대장 등을 연계하여 보유･임대현황 파악

7. RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(‘18년중)

5. 분양시장

1. 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정 要), 무주택자의 청약 당첨기회 확대

   * 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진

   - 무주택기간 요건 강화 (분양권 및 입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주) 

   - 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자 우선 추첨

2. 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년) 설정

    * 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정

3. 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여

* (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용

4. RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리 강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진

<분양가 상한제 적용주택 전매제한 기간>

(현행)

(개선안)

5. 서민 주거안정 목적의 주택공급 확대

5-1. 신규 수도권 공공택지 공급

1. 수도권내 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)

   - 도심 내 유휴부지, 보존가치 낮은 3등급 이하 그린벨트 등 활용

      * 그린벨트 평가등급은 1～5등급으로 구성(그린벨트 해제 및 개발은 환경적 가치가 상대적으로 낮은 3～5등급지 활용이 원칙)

   - 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 강화 등을 통해 적정 이익 환수

   - 실수요자 주택수요에 따라 공공임대-분양비율을 지자체와 협의하여 탄력적용

5-2. 도심내 공급 활성화

1. 지자체와 협의를 통해 도심내 규제 완화 등을 포함하여 다양한 주택공급 확대방안을 마련

   - 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도 지역 변경 등

2. 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급 확대

⇨ 9월중 ➀지자체 협의가 완료된 공공택지, ➁도심내 공급확대, ➂소규모 정비사업 활성화 등 구체적 공급확대 방안 발표

6. 조세 제도와 조세 행정

6-1. 조세 제도

1. 부동산 등 자산에 대한 과세 지속 강화

    (1) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정

        - (당초 정부안) 현행 80% → 연 5%p씩 90%까지 인상(’19)85% (’20)90%

        - (수정안) 현행 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상(’19)85% (’20)90% (’21)95% (’22)100%

        - (적용시기) 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

2. 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선

     * (現) 유형별, 지역별, 가격별로 차이

6-2. 조세 행정

1. 부동산 투기 및 고액재산가의 편법 및 탈법 상속 및 증여 등에 대한 자금출처 조사 및 세무조사 지속 강화

    - 부동산가격 조작, 허위거래 등 시장교란행위 모니터링 강화 및 관련 정보 공유

    - 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통한 다주택자 임대소득 과세관리 강화

7. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

1. 지방 미분양 증가에 대비하여 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가지정 전망), 지정시 최소 지속기간 연장(3→6개월)

    * (現) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역 → (改) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역

2)  지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례(특례보증)’ 도입

    - 보증가입 신청기한 연장(전세계약 종료 6개월 전), 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연배상금 부과 일정기간 면제(6개월) 등

< 전세보증금 반환보증 제도 >

3. 미분양 관리지역 분양물량 수급 조절을 위해 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자에 대해 분양보증 발급 예비심사제도 강화

   * (예비심사 미흡 등급시) 분양보증 발급 거절, 3개월 이상 경과 후 재심사 실시하여 양호, 보통 시 분양보증 발급 * (예비심사 양호, 보통 등급시) 분양보증 발급

   - 분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수를 현행보다 상향 조정(60점→62점)하여 밀어내기식 공급과잉 차단

4. 미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 LH 공공택지 공급시기 조절

5. 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 일반 공공분양주택의 착공 예정물량 사업시기 조정

    ※ 시장과열이 있는 수도권을 제외한 지방에 대해서는 시장 모니터링을 통해 필요시 신속하게 조정대상지역 등 규제지역 지정해제 추진

8. 종합부동산세 부담 계산사례 비교

* 2019년 공시가격을 기준으로 계산, 종부세 = 종부세 + 농특세(종부세의 20%)재산세 등 = 재산세 + 지방교육세(재산세의 20%) + 도시지역분(재산세 과표의 1.4/1,000)

1. 1세대 1주택자(세액공제 0%)

2. 조정지역 2주택 또는 3주택 이상자

이번 부동산대책의 결과라고 볼 수 있는 비교표인 것 같습니다.
 1세대 1주택자도 그렇고 조정지역 2주택 또는 3주택 이상자 역시 보유세가 증가하는 결과가 나왔습니다. 
 단순 도표상으로 보면 1세대 1주택자도 종합부동산세를 더 많이 부담해야 하는 것 아니냐는 말이 나올 수도 있는데 과표 3억원은 공시가격으로 12.7억원이며, 시가로는 18억원 상당하는 고가주택입니다. 그리고 이 고가주택을 소유함으로써 연간 부담해야 하는 503만원입니다. 기존에도 492만원을 내고 있었습니다. 
 18억짜리 주택을 소유하고 있으면서 부담하는 종합부동산세 503만원은 주택가격의 0.27% 수준밖에 되지 않습니다.
 일반인의 입장에서는 상당히 큰 액수이지만 18억짜리 집을 소요한 입장에서는 그렇게 크게 체감할 수준인지는 잘 모르겠습니다.
 게다가 세부담 상한이 1주택자 및 기타 2주택자는 150%, 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 300%이기때문에 어느 정도 안정장치 역할까지 하고 있습니다.
 따라서 저의 개인적인 의견은 서두에도 언급했다시피 보유주택수가 늘어남에 따른 누진세를 적용해야 한다고 생각합니다. 
 뭐 이런 생각은 토지공개념에 따른 생각입니다만 옛날에는 농지를 가진 지주가 부자들이었다면 이제는 땅과 집을 가진 자가 부자가 되는 세상입니다.
 그리고 주택의 경우에는 다른 공산품에 비해 생산되는데 소요되는 시간이 오래 걸리기 때문에 시장의 상황에 따라가기가 상당히 힘듭니다.
 이러한 고가의 재화를 매점매석하여 호가를 조정하고 시세를 조작하는 행위는 범죄행위와 다름없다고 생각합니다. 게다가 이 고가재화는 사람이 살아가는데 반드시 필요한 주거용이기 때문에 더 그렇다고 생각합니다.
 정부도 이번 정책을 지켜보고 좀 더 강도높은 정책을 펼칠 수도 있다고 했지만 정책이라는 것이 일관성이 있어야하는데 너무 시장에 휘둘리는게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 이와 같은 정책이라면 자유경쟁시장의 보이지않는 손에 맡기는 것이 낫지 않을까 합니다. 시장에 충격은 발생하겠지만 어느 순간 안정이 되기 때문입니다.
 수도권의 부동산시장을 잡겠다고 지방의 부동산시장을 죽이는 정책이 되지 않기를 바랄 뿐입니다.